古い建物がついた土地を売るときのメリット・デメリットは？
目次
- ○ そもそも「古家付き土地」とは？
- ・古家付き土地とは
- ○ 「古家付き土地」として売却をするメリットは？
- ・固定資産税を抑えたままでの不動産売却が可能
- ・「建物を使いたい！」というニーズに対応できる
- ・解体費用の先行投資が不要
- ○ 「古家付き土地」として売却をするデメリットは？
- ・売却期間が長期化しやすい
- ・売却価格が安くなる傾向がある
- ○ 「古家付き土地」のほうが売却しやすいケース
- ・相続物件で相続人が複数いる場合
- ・前面道路との間に高低差があるなど、建て替えに多大な費用が発生する場合
- ・再建築ができない土地の場合
- ○ 【まとめ】古い建物がついた土地を売るときは
そもそも「古家付き土地」とは？
インターネット等で「古家付き土地」という言葉を目にすることがあるかと思います。そもそも「古家付き土地」とは何なのでしょうか。
古家付き土地とは
「古家付き土地」とは、取引対象は「土地」ですが、家の解体を売主が行わずに売り出すため、「古家付き土地」と呼ばれています。
「中古住宅」と同様に土地・建物が売却対象となりますが、「中古住宅」は買主はそのまま家に住むことが前提であるのに対し、「古家付き土地」の場合建物は解体前提となるため、ほとんどの場合築年数が相当に古い・大きな不具合があることが多いです。
「古家付き土地」として売却をするメリットは？
「古家付き土地」として売却するメリットはどのようなものがあるのでしょうか。みていきましょう。
固定資産税を抑えたままでの不動産売却が可能
実は建物がついている土地の固定資産税は、住宅用地の特例が適用されており、更地（建物がついていない土地）の場合と比べて固定資産税が軽減されています。
これは１月１日時点の状態で判断されるため、売却のために建物を解体し、更地の状態で１月１日を迎えた場合、翌年度の固定資産税は建物があった時と比べて高額（最大６倍）になってしまいます。そのため、売却が長期化した場合の固定資産税の負担を考えると、「古家付き土地」での売却はメリットがあるといえます。
「建物を使いたい！」というニーズに対応できる
「古家付き土地」で売却される建物には、築年数が相当に古い・雨漏りしている等のケースが多く見られますが、中には改装してそのまま建物を使いたいというニーズの方もいらっしゃいます。また、前面道路との高低差があり擁壁が構築されている場合や、法規制の関係により家を建て替えするために多大な費用が掛かってしまう、建て替えすると今ほどの大きさの家を建てられない、そもそも解体してしまうと家を再度建築することができない土地も存在します。その場合にも、建物は解体せず「古家付き土地」として売却するメリットがあります。
解体費用の先行投資が不要
建物の解体費用は近年上昇傾向にあり、木造住宅でも１５０万円前後、大きさ、前面道路の広さ等によっては３００万円を越えることもしばしばみられます。この費用を先行投資する必要があるため、売主にとっては大きな負担となります。また、相続物件の場合、「解体費用の先行投資分をだれが負担するのか？」という点が問題になるケースもあります。
「古家付き土地」として売却をするデメリットは？
ここまでは「古家付き土地」として売却するメリットをみてきました。それでは「古家付き土地」として売却するデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
売却期間が長期化しやすい
「古家付き土地」を購入する買主は、ハウスメーカー、工務店で新築物件を建てたいという方がほとんどです。「古家付き土地」で売却する場合、解体費用が買主負担となり、買主からするとかかる費用の総額が想像しにくいことが考えられます。また、建物がある状態より「更地」の状態のほうが土地が広く見えたり、新しく建物を建てる想像がつきやすい等の点もあるようです。上記の理由から、古家を解体した「更地」のほうが売却期間は短い傾向があるため、売却期間が長期化しやすいことが「古家付き土地」のデメリットであると言えます。
売却価格が安くなる傾向がある
上にあげたデメリットと似ていますが、「古家付き土地」の売却の場合買主の費用感がつかみにくい、建物を建てた後の想像がつきにくいためか、経験上売却価格が安くなってしまう傾向があります。こちらも売却期間の長期化と合わせて、「古家付き土地」で売却する場合のデメリットであると言えるでしょう。
「古家付き土地」のほうが売却しやすいケース
ここまで「古家付き土地」で売却する場合のメリットとデメリットを見てきました。「古家付き土地」と「更地」での売却どちらがよいのか、それは土地や建物の条件によります。
ここからは、「古家付き土地」での売却が選ばれやすいケースについてみていきます。
相続物件で相続人が複数いる場合
「更地」で売却するためには、解体費用の先行投資が必要です。相続人が複数いる場合、解体費用の先行投資分を誰が負担するのかという問題も出てきますので、「古家付き土地」での売却を選ばれるケースが多くあります。
前面道路との間に高低差があるなど、建て替えに多大な費用が発生する場合
少し専門的な話になってしまいますが、前面道路と土地との間に高低差がある場合、建物の建築には擁壁の構築が必要になる場合があります。建て替えの際、今までの擁壁が再利用できるかどうかは建築士等の判断によるため、建物を解体してしまうと建て替えの際に土地代よりも多く擁壁工事費用がかかってしまうようなケースも散見されます。こういった懸念がある場合は、「古家付き土地」で売却されることをお勧めします。
再建築ができない土地の場合
今現在家が建っていたとしても、その後の法令等の変更により建て替えができない土地というのもあります。この場合、建物があればリフォーム等を行っての再利用は可能ですが、一度解体して更地にしてしまうと再建築ができません。この場合も「古家付き土地」「中古住宅」としての売却をお勧めします。
【まとめ】古い建物がついた土地を売るときは
ここまで見てきたように、「古家付き土地」で売るか、「更地」で売却するかの一点をとっても、土地の条件・建物の状態や所有の状況によってさまざまな事が考えられます。
「家が古かったので解体が終わってから不動産業者に相談しに行ったら、建て替えできない土地だった」というケースも今までにございました。また、建物の築年数等によっては補助金等の制度のご案内ができる場合もございます。相続や住み替えなどで古い建物がついた土地を売却する際は、ぜひ一度経験豊富なまえの不動産にご相談ください。